如何理解“930”地产松绑？

　　历史上，“930”往往是房地产政策出台的重要窗口，今年也没令市场失望。

　　国庆小长期前两天，央行、银保监会、财政部、税务总局“一键三连”，三项刺激需求的政策密集出台，力度超市场预期。

　　这些政策有哪些重要特征？市场如何评价？预期会带来怎样的效果？

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　　地产锐观察

　　政策内容及特征

　　——力度超预期+自上而下

　　2022.930 地产放松政策汇总

　　政策一：阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限

　　9月29日晚央行银保监会发布通知，对于2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前“因城施策”可自主决定阶段性维持、下调或者取消当地首套住房商贷利率下限。

　　目前，国家统计局统计的70个大中城市中，有23城符合条件。

　　政策二：下调首套住房公积金贷款利率

　　9月30日晚，央行宣布下调首套个人住房公积金贷款利率15bps，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%，已降至历史最低值。

　　政策三：换购住房个人所得税退税

　　9月30日财政部、税务总局公布，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

　　国盛证券研究认为，本轮930政策组合拳具备三大特征：力度空前+形式突破+自上而下。相较于去年底以来的各地因城施策，本次中央直接出手，覆盖范围较广、信号意义较强，有助于提振市场信心、改善居民预期。

　　安信证券研究认为，本次三项全国性政策集中出台，为近年首次，政策对居民住房需求的支持力度加大。

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　　地产锐观察

　　政策效果分析

　　——个税返还效果大，看一线传导

　　首先，看下调首套房贷利率下限。

　　国家统计局监测的70个大中城市中，有23个城市满足下调首套房贷利率的要求，包括：

　　天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州和大理等。

　　民生证券研究认为，此次首套房贷利率下限针对性调整，逻辑上可刺激购房需求，但政策提振效果还需观察。

　　一是针对刚需而言，当前较为缺乏购房“第一桶金”，收入预期也待改善，非刚需也受制于“房住不炒”；

　　二是覆盖城市能级整体偏低；

　　三是调整前已有不少城市按最低利率标准执行，故其边际带动作用还需观察。

　　国盛证券认为，虽然本次放宽房贷利率下限力度加大，但也有限制，一是时间截至2022年底前，如不延长则仅对今年四季度有作用；二是比较热门的一二线城市基本都不符合要求。

　　市场总体分析，满足阶段性放宽首套房贷利率下限的城市以弱二三线城市为主，这些城市购房需求端本身偏弱，预计刺激效果有限。

　　其次，看下调个人首套公积金房贷利率。

　　民生证券研究认为，时隔7年央行再度下调首套个人住房公积金贷款利率，叠加各地公积金新政，旨在协同激发住房刚性需求。

　　中信证券认为，公积金一直都是我国居民住房杠杆中仅次于商贷的第二大组成部分，此次公积金贷款利率的下调，能进一步降低居民的购房负担，相信市场销售会随利率下行而继续复苏。

　　国盛证券则认为，近年来，公积金贷款利率与商贷利率利差约在2.3个百分点，而今年上半年已经快速收窄至1.5个点，指向本次下调公积金贷款利率是同步被动调整，预计刺激效果有限。

　　再次，看个人所得税退税。

　　购房个人所得税有2种计算方式：

　　一是按照房屋总价计征，税率1%，部分城市针对非普宅执行1.5%或2%；

　　二是按照房屋总价-房屋原值及各项费用后的差额的20%计征。

　　申万宏源研究认为，在实际执行过程中，全国大部分城市采取了第一种总额1-2%的计税方式，对应退税占比房款为1-2%；

　　而北京和兰州采取第二种差额计税的计税方式，对应退税占比房款将显著高于1-2%、甚至可达到10%上下，因而此次个税退税政策对北京和兰州的利好程度更大。

　　申万宏源认为，无论哪一种计税方式的抵税力度，都明确表明了政府鼓励房屋置换的态度，都将有利于重新激活自2021年7月以来几乎停滞的一二手房交易链条，预计将有效提振市场成交量。

　　国泰君安研究认为，在一线城市由于非满五唯一及非普住宅限定严格，为了规避高额个税，大多采取原价过网签的形式，这会导致购房门槛过高，几乎等同于全款。此次个税返还政策，将极大活跃一线城市，尤其是北京和上海的楼市。

　　国泰君安同时认为，个税返还政策预计会带来一线城市二手房传导到新房的活跃作用，同时从一线城市传导到二线城市的活跃作用。

　　中信证券同时认为，政策采取的是新购房屋时退税（而不是卖房时免税），有利于居民在一定期限内释放合理居住需求。

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　　业内进一步建议

　　——改变预期才能改变趋势

　　总体而言，研究机构普遍认为，此次“930”政策加码下，四季度地产销售会边际改善，但中长期还需观察。

　　民生证券认为，地产销售及投资改善仍存在几点核心约束：

　　1）居民购房意愿和能力均偏弱，因当前行业风险仍未出清，一定程度影响居民购买期房的信心；同时经济增速下行压力仍存，居民收入预期也受到影响，居民购房能力亦有不足；

　　2）保项目不保主体之下，地产行业风险尚未出清，叠加预售资金监管愈发严格，将进一步拉长从销售改善到促进投资的逻辑链条；

　　3）当前低能级城市的房地产市场面临更大的下行压力，其需求回暖需更加强力的政策刺激。

　　国盛证券研究认为，对比历史经验和当前实际约束，四季度地产修复动能有望提升，但显著回暖较难。

　　一方面，前期各地政策持续发力，地产需求已有触底反弹迹象，叠加本次政策有时间限制，理论上可能刺激地产消费需求加速、提前释放，助力四季度地产景气修复。

　　但另一方面，“房住不炒”的大基调没有改变，中央对放松地产仍有定力，叠加疫情持续反复、居民偏保守的大环境，仅靠利率下行、退税的效果有限，地产景气度修复需要“地产进一步放松+疫情受控配合”。

　　如需求端，降低首付比、调整认房认贷标准、适度放松核心一二线限购限售等；供给端，放松房企股权融资、调整预售金管理和三条红线等。

　　中信证券研究认为，房地产市场仍然存在两个亟待解决的问题，即企业不断被迫用经营回款偿付债务，信用可能继续出险，和在建资金不足，部分项目延期交付。这两个问题又和新房销售问题共振。解决三个问题最好的抓手是提振销售去化速度。

　　安信证券研究认为，稳定销售需满足两个条件：1）让居民“敢买房”，解决“保交付”的问题；2）让居民“愿买房”，解决“购房预期”的问题。

　　此次集中出台的三项政策均以支持居住需求为目标，更多是为地产销售“托市”而非“举市”，预计地产销售仍在震荡磨底阶段。

　　招商证券研究认为，按照当前政策，房贷利率最低可降至4.1%左右，仍高于居民收入增速（上半年为3.6%）。稳定购房需求，继续出台有力的稳增长政策、促进居民收入和预期回升也至关重要。

　　招商证券认为，改变预期才能改变趋势，尽管当前房地产仍然面临人口、收入、债务控制等约束，但此次“930”政策对症下药，对后续政策效果总体持乐观态度。