推动发行新类型公募REITs 首批消费基础设施类项目有望加速落地

　　7月24日至25日，证监会召开的2023年系统年中工作座谈会提到“抓紧推动消费基础设施等新类型公募REITs（不动产投资信托基金）项目落地”。此前，国家发展改革委召开专题新闻发布会时介绍，今年以来已对71个项目进行了集体研讨，其中包括19个民营企业项目，涉及购物中心、光伏风电、大数据中心等多种资产类型。

　　今年3月份，我国正式将消费基础设施纳入REITs发行范围，明确优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。7月中旬，商务部等13个部门联合印发的《关于促进家居消费若干措施的通知》提到，支持符合条件的家居卖场等商业网点项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　政策支持下，全国各地消费基础设施项目持有企业发行REITs热情明显提升。据《证券日报》记者不完全统计，截至7月20日，至少有7家企业发布公告称，筹划发行消费基础设施REITs。

　　例如，7月13日，百联股份发布公告称，公司作为原始权益人，拟以项目公司持有的坐落于上海市杨浦区淞沪路8号的上海又一城购物中心项目作为基础设施项目申报发行公募REITs。同日，天虹股份发布公告称，拟以其下属公司持有的消费基础设施项目申请试点发行公募REITs项目。其中，中航基金管理有限公司（以下简称“中航基金”）拟作为公募REITs项目基金管理人，将为该项目提供相应服务。

　　业内人士透露，除上述已发布公告的企业外，还有数家企业陆续开展发行消费基础设施REITs的相关准备工作。

　　中航基金董事总经理、不动产投资部总经理宋鑫对《证券日报》记者表示，对发行人而言，由于消费基础设施项目投资金额高且投资回收周期长，通过将消费基础设施项目打包发行REITs，能引入社会资本，增强持有消费基础设施资产的公司资本实力，扩大业务规模，促进资金融通。回收资金可用于新项目投资建设，改善消费条件，创新消费场景，是商业企业创新发展的方向。对消费行业而言，发行消费基础设施REITs能拉动内需、扩大消费行业规模。推动消费基础设施的建设投入和运营水平提高，引入社会资金加快推进国际消费中心城市培育建设，积极建设一批区域消费中心。

　　“线下消费场景对于拉动居民消费的作用不言而喻。将消费基础设施资产纳入REITs试点范围，有助于引入社会资本参与线下消费场景投资，通过打造线下消费空间增加居民消费。”中信证券股份有限公司首席经济学家明明在接受《证券日报》记者采访时认为，对于REITs市场而言，新类型REITs的发行上市能够推动市场持续扩容增类，同时丰富投资者可投标的。

　　宋鑫称：“发行消费基础设施REITs可谓恰逢其时，首批项目有望加速落地。”

　　据赢商大数据统计，截至2022年年末，我国购物中心存量项目达5685个，体量达5.03亿平方米，潜在盘活空间巨大。

　　此外，截至2023年7月26日，国内还没有消费基础设施REITs上市，但以消费基础设施为底层资产的类REITs发行47只，发行规模1044.86亿元；CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）127只，发行规模2992.78亿元。宋鑫认为，“消费基础设施作为对我国公募REITs行业类别的有益补充，具有广阔的发展前景。”

　　“从海外成熟REITs市场经验来看，消费基础设施与REITs的适配性较高。”明明分析称，当前，我国基础设施发行公募REITs仍是高标准、严要求。以优质消费基础设施作为底层资产的REITs，一方面有助于丰富REITs投资者的资产配置选择，在组合配置中发挥更大的作用；另一方面，投资者也能通过购入核心区域的优质资产，分享到资产增值所带来的红利。

　　谈及未来基金管理人在布局消费基础设施REITs时应如何发力，宋鑫建议：“一是优选高质量、规模大的底层资产，同时考虑其是否具备存续期内扩募与资产收购的条件。二是优选管理水平高、业绩优良的运营管理机构，同时从制度设计上充分考虑约束及激励条件。三是构建高效透明的信息披露机制，提升资产及运营透明度。”